Le dispositif Pinel est un outil associé à l’immobilier neuf ou à l’ancien rénové, permettant à l’investisseur de percevoir des loyers de la mise en location tout en réduisant son impôt sur le revenu. Cette défiscalisation est fonction de la durée d’engagement exigée, et l’investisseur dispose de 3 options : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Le choix de la durée fait partie de la stratégie à mettre en place. Il est généralement décidé en fonction de ses besoins en termes de réduction d’impôt : 12%, 18% ou 21% par rapport aux 3 options sur la durée d’engagement.
S’engager sur 6 ans dans un premier temps
Il vaut mieux s’engager sur la durée minimale de 6 ans pour commencer. En effet, la loi n’autorise pas de sortie anticipée, sous peine d’obligation de rétrocession de l’avantage fiscal accordé. Ce qui représente une double perte pour l’investisseur du point de vue fiscal d’une part, et en termes de rendement d’autre part. Cela, sachant que les loyers appliqués auront été calculés en tenant compte des plafonds de ressources du locataire, de même que ceux associés au zonage.
Choisir la durée minimale de 6 ans est également recommandé pour ceux dont les besoins en défiscalisation ne seront plus d’actualité au-delà de cette période. Rappelons que ce dispositif n’est véritablement rentable que pour les contribuables ayant un certain niveau d’imposition, compte tenu de toutes les contraintes qui y sont associées (règlementation des loyers, choix de l’emplacement en fonction du zonage imposé par la loi, etc.).
Reconduire l’engagement sur 3 ans supplémentaires
Toujours en considération de ses besoins en défiscalisation, l’investisseur reconduira son engagement sur une période supplémentaire de 3 ans. C’est d’ailleurs l’avantage qu’offre ce dispositif : sa flexibilité en termes de durée d’engagement. Si, au-delà de 9 ans, l’investisseur estime que sa situation nécessite encore la mise en place d’une stratégie de défiscalisation, il pourra continuer à faire louer son bien Pinel sur 3 autres années supplémentaires, soit au total sur 12 ans. Attention toutefois car, à partir de la dixième année, la réduction d’impôt n’est plus que de seulement 1% par an – contre 2% pour les années précédentes.
Simuler ses besoins en défiscalisation
Bien évaluer ses besoins en défiscalisation est primordial avant de se lancer dans l’investissement Pinel. Cela afin de choisir le montant à injecter dans l’acquisition. C’est en effet sur la base de ce dernier que repose le calcul afférent à la réduction fiscale. La simulation peut être affinée par un conseiller en gestion de patrimoine immobilier, ou un conseiller financier.
Toujours est-il que l’acquisition d’un bien Pinel ne doit pas être conditionnée uniquement par ce paramètre, puisqu’il s’agit avant tout d’un immobilier dont la durée de détention pourrait s’étendre sur plusieurs dizaines d’années. Celui-ci peut même être transmis à sa génération future. Ainsi, d’autres paramètres entreront en compte en ce qui concerne son acquisition dans le but de valoriser son patrimoine et de le rentabiliser pendant toute la durée de son exploitation.
Les conditions d’éligibilité Pinel
Rappelons que parmi les conditions exigées par la loi Pinel figure le choix de l’emplacement. L’immobilier doit être situé dans les zones à forte tension locative : A Bis, A et B1, selon le traçage du ministère de la Cohésion des territoires. Citons aussi les dispositions afférentes au calcul du loyer applicable qui doit considérer les plafonds déterminés par la loi. Ceux-ci se rapportent aux ressources du locataire et au zonage. Les barèmes 2022 et selon la zone ont été fixés comme suit :
- 17.55 euros/m² pour la zone A Bis
- 13.04 euros/m² pour la zone A
- 10.51 euros/m² pour la zone B
